Gdański booking.com – zapobiegać, zamiast leczyć

Nie hejtujemy prawa właścicieli do najmu krótkoterminowego. Prawo własności nie jest jednak święte i coraz częściej podlega ograniczeniom ze względu na normy i standardy społeczne.

Zjawisko, które obserwujemy w Gdańsku, jest doskonale znane miastom Europy Zachodniej, by za przykład podać Berlin, Barcelonę i Amsterdam, jak również tym polskim – z Krakowem na czele.

Najem krótkoterminowy mieszkań przy pomocy serwisów Airbnb i booking.com jest zjawiskiem w fazie początkowej. W ostatnim czasie ukazało się dużo artykułów, w tym m.in tekst „Krótki najem nie musi być uciążliwy”, który wprowadził nas w nie lada konfuzję. Kilka podniesionych kwestii według nas wymaga komentarza, polemiki, uzupełnienia a wręcz sprostowania.

Podatki: 8,5% zamiast 18%
W pierwszej kolejności zastanawiające jest w nim podejście, zgodnie z którym „skoro państwo i samorządy mają duże korzyści ze wspomnianego najmu – w postaci podatków – to po co cokolwiek zmieniać?” Nie trzeba tłumaczyć, dlaczego podatki są ważne dla funkcjonowania miasta oraz, że dla jego dochodów budżetowych, prym wiodą podatki od nieruchomości oraz podatek dochodowy od osób fizycznych.

Właściciele mieszkań płacą 18-procentowy podatek od dochodu. Taka forma rozliczania się z fiskusem jest oczywiście możliwa. Niemniej, prawo podatkowe daje właścicielom lokali więcej możliwości, m.in. ryczałt 8,5%. Przez moment ta forma rozliczania najmu krótkoterminowego była „zagrożona” nowymi interpretacjami Izb Skarbowych, jednak samo Trójmiasto.pl doniosło na początku br., że sądy administracyjne rozprawiają się z takimi interpretacjami na korzyść wynajmujących (link).

A zatem, podejmując pewne ryzyko, właściciele nieruchomości na wynajem płacą jedynie 8,5% podatku od swoich przychodów. Czy jest jakiś inny tak nisko opodatkowany biznes? Może warto porównać przychody podatkowe z apartamentów z tymi, które generują hotele?

Wiemy już, że właściciel apartamentu na wynajem zapłaci 8,5% lub 18% podatku (są oczywiście i inne opcje).

Hotel zapłaci 19% CIT oraz 8% VAT. Nietrudno zatem obliczyć, że wpływy podatkowe z najmu apartamentów są o wiele niższe, niż te z noclegów hotelowych.
Nie zapominajmy też o „dziwacznej” opłacie miejscowej pobieranej od turystów. Czy znajdzie się chociaż jeden właściciel apartamentu, który taką opłatę pobiera?

budynki na wynajem krótkoterminowy
budynki na wynajem krótkoterminowy

Nie na kieszeń gdańszczan
W artykule postawiono tezę, jakoby mieszkania trafiały do inwestorów dlatego, że ceny za m2 w Śródmieściu są zbyt wysokie dla przeciętnych gdańszczan. Może warto zastanowić się, co spowodowało, że mieszkania w centrum są takie drogie?

Inwestycje deweloperskie na Głównym, Starym i Dolnym Mieście przedstawiane jako atrakcyjnie lokaty kapitałowe (7% zwrotu rocznie według reklam na trasie A1/A2 w stronę Warszawy i Łodzi) powodują, że ceny tych nieruchomości są sztucznie windowane w górę.

Z pomocą barometru cen nieruchomości dostępnego na portalu trójmiasto.pl łatwo sprawdzić, że ceny metra kwadratowego mieszkania w Śródmieściu w ostatnich trzech latach wzrosły o 55% w przypadku rynku wtórnego i o 68% w przypadku rynku pierwotnego (link).

To z jednej strony ogranicza ich finansową dostępność dla mieszkańców Gdańska, a z drugiej powoduje, że nabywcami są najczęściej klienci spoza Trójmiasta, a nierzadko firmy i korporacje.

O ile w tym pierwszym przypadku efekt sprowadza się do faktycznej konieczności osiedlania się gdańszczan w peryferyjnych dzielnicach na gdańskim południu bądź coraz bardziej odległych rejonach tzw. górnego tarasu, to w tym drugim przypadku mamy do czynienia ze zjawiskiem nie mniej złożonym i społecznie negatywnym…

Anonimowa sonda
Być może konieczne będzie wyłączenie rozszerzenia w przeglądarce, AdBlock lub podobnych, inaczej  sonda może nie działać.

Aby zobaczyć wynik głosowania w sondzie, należy kliknąć po głosowaniu w lewą strzałkę 2 razy. 

Mieszkańcy nie są tłem, jesteśmy najważniejsi!
Po pierwsze, najem krótkoterminowy nie pełni funkcji miastotwórczych. Nie buduje relacji sąsiedzkich między mieszkańcami, a służy jedynie celom komercyjnym. Po drugie, nie jest prawdziwy argument jakoby przyczyną najmu krótkoterminowego były wysokie ceny mieszkań w centrum Gdańska. Wysokie ceny mieszkań są tylko jedną przyczyn, dla których wielu inwestorów wykupuje często całe piętra, a nawet kamienice pod cele najmu krótkoterminowego.

Efekty rozwoju sektora najmu krótkoterminowego pozornie są korzystne. Długofalowo prowadzą do wzrostu cen najmu dla dotychczasowych najemców długoterminowych, sprzyjają wzrostowi cen w lokalnych w sklepach i restauracjach, zerwania więzi sąsiedzkich, wyprowadzaniu się stałych mieszkańców, o uciążliwościach imprez w wynajętych apartamentach nawet nie wspominając.

W tym zakresie kwestionujemy kolejną tezę Autora jakoby najem krótkoterminowy nie stanowił problemu dla mieszkańców. Stanowi i to spory. Oczywiście najbardziej dokuczliwy jest w okresie letnim, kiedy imprezy często przenoszą się na balkony, choć i w okresie jesienno/zimowym bywa niemniej dolegliwy – opisany przykład Szafarni przez mieszkańców z taksówkami i klientelą mieszkań wynajmowanych na godziny w godz. 2-5 rano jest bardziej niż sugestywny.

Dla samego miasta Gdańsk i branży turystycznej nad Motławą okres od połowy kwietnia do końca września to „złote żniwa”. Pamiętać jednak należy, że potem osiedla pustoszeją, a niemałe kwartały ulic zamieniają się w pustynie – przykładem podręcznikowym jest ul. Chmielna.

Dlatego, nie kwestionując prawa do najmu krótkoterminowego, dobrze byłoby zapobiegać zjawisku intensywnego rozwoju tego typu najmu na rzecz rozwoju sieci tanich hosteli i hoteli. Stąd racjonalny wydaje się pakiet rozwiązań na który składają się:

  • wprowadzenie obligatoryjnej zgody wspólnot mieszkaniowych na najem krótkoterminowy,
  • podwyższenie podatków od nieruchomości dla mieszkań celowo zakupionych pod najem krótkoterminowy,
  • wprowadzenie opłat uzależnionych od sektora, w którym dane mieszkanie się znajduje.

Wszystko to leży w dużej mierze poza kompetencjami Rady Miasta Gdańska i to jest problem, z jakim uporać powinni się Posłowie Ziemi Gdańskiej na Sejm RP.

Zamiast leczyć skutki najmu krótkoterminowego tak, jak czyni to obecnie Europa Zachodnia, należy uchronić Gdańsk przed długotrwałą terapią mającą na celu ochronę jakości turystyki, która może stać się nieznośna dla mieszkańców i niebezpieczna dla wizerunku naszego wyjątkowego Miasta.

Łukasz Cora  i Wojciech Godek

Wojtek Godek – miejski aktywista, członek zarządu stowarzyszenia „Weź się Zbierz!”, zawodowo zajmuje się gamifikacją i rzeczywistością rozszerzoną; wraz z Gdańską Organizacją Turystyczną zajmuje się promocją postaci Ludwiga Plentego.

4 thoughts on “Gdański booking.com – zapobiegać, zamiast leczyć

  • Pachnie komunizmem, wspólnota ma mi mówić kogo mogę wpuścić do własnej nieruchomości. Co do zakłócania ciszy nocnej, to od tego zdaje się jest Straż Miejska, która może się tym zająć, zamiast biegać za kierowcami i szukać komu by założyć blokadę, jakby zrobili coś pożytecznego, to korona by im z głowy nie spadła. Gdyby wspólnota próbowała utrudnić mi korzystanie z mojej nieruchomości, czy też części wspólnych, które są moją współwłasnością, to skończyłoby się sprawą sądową i odszkodowaniem od wspólnoty. Co do cen, to rozumiem, że autor mając mieszkanie w centrum miasta, sprzedałby jest taniej osobie, która zadeklaruje, że będzie w nim stale mieszkał, czy też osobie, która więcej płaci, ale traktuje to jako inwestycje?

    Reply
  • Siłą Gdańska jest jego atrakcyjność turustyczna, tymczasem czytając ten artykuł odnoszę wrażenie, że autor chciałby zdecydowanie ograniczyć liczbę turystów w mieście ( taki byłby właśnie skutek uderzenia w najem krótkookresowy ). Jakim sposobem wtedy Gdańsk miałby się bogacić?

    Reply
  • „Oczywiście najbardziej dokuczliwy jest w okresie letnim, kiedy imprezy często przenoszą się na balkony…” czy to nie jest trochę wyolbrzymione? Od 3 lat przyjąłem już dziesiątki gości w centrum Gdyni i ani razu nie było skarg na głośne imprezy itp. zachowania moich gości, a skarżyli się, że ktoś pali pod klatką, więc nie są, aż tak bardzo wyrozumiali.

    Reply
  • Całkowicie zgadzam się z treścią przedstawioną w artykule.
    Przykładem negatywnym jest wg mnie też kompleks powstały na terenie po dawnych Zakładach Graficznych. Większość lokali służy pod najem. I widać tam negatywne skutki o których piszą autorzy.

    Reply

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *