Spadkobierczynie poprzedniej właścicielki odzyskały prawo własności części wywłaszczonej nieruchomości, jako zbędnej na cel wywłaszczenia, stosowanie do art. 136 ust. 3 w związku z art. 137 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz.U. z 2010r., poz. 651 z późn. zm.m zwaną dalej: uogn) na cel wywłaszczenia. Zwrot nieruchomości nastąpił w 2008 r. Nieruchomość była objęta zakresem obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Na skutek zmiany brzmienia art. 137 ust. 2 uogn w 2009 r. (Dz.U. z 2009r. poz. 335), polegającej na uniezależnieniu możliwości domagania się zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości z zapisami mpzp albo decyzją o warunkach zabudowy, te same osoby wystąpiły o zwrot pozostałej części wywłaszczonej nieruchomości, niewykorzystanej na cel wywłaszczenia. Wcześniej jednak nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie decyzji Starosty Gdańskiego orzeczono zwrot także i tej części wywłaszczonej nieruchomości, zbędnej na cel wywłaszczenia.
Nowe właścicielki zbyły odzyskaną nieruchomość przed upływem 5 lat od zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym Prezydent Miasta Gdańska wydał decyzję ustalającą opłatę jednorazową (znaną też powszechnie jako opłata planistyczna) w wysokości 30% wzrostu wartości jako nastąpiła według organy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji wskazano m.in., iż na skutek decyzji Starosty Gdańskiego doszło do przywrócenia prawa własności oraz powołano się uchwałę NSA z dnia 10.12.2009r. II OPS 3/09 zapadły według organu administracji w sprawie o zbliżonym stanie faktycznym.
Właścicielki nieruchomości skutecznie odwołały się od decyzji organu I instancji, gdyż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku podzieliło argumentację zawartą w środku zaskarżenia i zgodnie z zawartym w odwołaniu wnioskiem uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Gdańska i umorzyło postępowanie pierwszej instancji (decyzja SKO w Gdańsku z dnia 27.01.2014r. sygn. akt 3797/13).
Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 4. z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz.U. z 2012r. poz. 647 z późn. zm. , zwaną dalej: upzp):
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent) ma 5 lat na wszczęcie postępowania w tym zakresie, stosownie do art. 37 ust. 3 w związku z art. 37 ust. 4. upup.
Opłata jednorazowa ma charakter daniny publicznej uiszczanej na rzecz właściwej gminy i bezpośrednio związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości. Z uwagi na swój charakter przepisy na podstawie których jest ustalana, nie mogą być interpretowane w sposób rozszerzający, a powinny być interpretowane ściśle. Beneficjentem takiego wzrostu wartości jest właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości. Przy czym do ustalenia tej opłaty niezbędne jest by właścicielem (użytkownikiem wieczystym) była ta samo osoba (albo podmiot) zarówno w chwili uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany i w chwili zbywania nieruchomości. Tylko w takim przypadku można mówić o uzyskaniu korzyści majątkowej w postaci wzrostu wartości nieruchomości przez właściciela albo użytkownika wieczystego, który to wzrost uzasadnia ustalenia opłaty jednorazowej w przypadku spełnienia się wszystkich niezbędnych do tego przesłanek ustawowych.
W zaistniałej sprawie spadkobierczynie poprzednich właścicieli nie były właścicielkami nieruchomości w chwili zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (ta nastąpiła na podstawie Uchwały Rady Miasta Gdańska z dnia 23.04.2009r.. która weszła w życie z upływem 30 dni od daty ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego z 30.06.2009r.), a prawo własności nieruchomości nabyły na podstawie konstytutywnej decyzji Starosty Gdańskiego z dnia 12 maja 2010r. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 31 maja 2010r. i dopiero z dniem 1 czerwca 2010r. zaczęła wywoływać skutki prawne, w tym przeniosła prawo własności nieruchomości z Gminy Gdańsk na rzecz spadkobierczyń poprzednich właścicieli. Zbycie nieruchomości przez nowe właścicielki z kolei nastąpiło w styczniu 2013r.
Tym samym trudno było mówić o wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ewentualny wzrost nieruchomości mógłby mieć miejsce w sytuacji gdyby spadkobierczynie były właścicielkami nieruchomości już w momencie wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem właścicielką nieruchomości w owym momencie była Gmina Gdańsk. Niewątpliwie na postawie decyzji Starosty Gdańskiego doszło do przeniesienia własności nieruchomości i gdyby uznać to za zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 4 upzp to wówczas datę 1 czerwca 2010r. należałoby uznać za miarodajną dla ustalenia opłaty jednorazowej.
Dlatego też należy wskazać, iż jeżeli w powyżej opisanej sprawie nastąpił od dnia 1 czerwca 2010r. jakikolwiek wzrost wartości nieruchomości, to był on konsekwencją innych okoliczności nie związanych z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jak np. wzrost cen na rynku nieruchomości).
Tymczasem na gruncie art. 36 ust. 4 upzp wzrost wartości musi być bezpośrednią konsekwencją uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tzn. pomiędzy uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości musi istnieć bezpośredni związek.
W sprawie powstałej na skutek wydania decyzji przez Prezydenta Miasta Gdańska brak było takiego związku, zarówno bezpośredniego jak i pośredniego. Dlatego też brak było podstaw do ustalenia opłaty jednorazowej związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Także przywołana przez Prezydenta Miasta Gdańska uchwała NSA nie mogła znaleźć zastosowania w sprawie, gdyż na gruncie tamtej innej będącej przedmiotem rozstrzygnięcia przez NSA sprawy wątpliwości interpretacyjne powstały przy wykładni pojęcia „zbycie nieruchomości” w rozumieniu art. 36 ust. 3 upzp.
Dlatego też na koniec należy wskazać, iż podstawą do ustalenia opłaty planistycznej jest łączne zaistnienie następujących przesłanek:
- uchwalenie mpzp albo jego zmiana;
- wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia albo zmiany mpzp;
- zbycie przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości (albo jej części) objętej zakresem mpzp przed upływem 5 lat od zmiany albo uchwalenia mpzp, przy czym właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości musi być ta samo osoba (podmiot), który był nim w chwili uchwalenia albo zmiany mpzp.
Marek Foryś – radca prawny – Kancelaria Reprywatyzacyjna , strona na FB
